Juridisk översikt
Thailändsk lagstiftning är i realiteten tydligt. Utländskt ägande av mark är generellt sett inte tillåten men hus och lägenheter kan ägas fullt ut av utländska medborgare eller företag. Att bilda ett bolag för att äga mark är förbjudet oavsett vad oseriösa aktörer påstår. Att skaffa sig viss baskunskap är alltid nödvändigt för dig som ska skaffa ett boende i Thailand.
Nedan har vi sammanställt vissa juridiska basfakta om ”Mark”, ”Hus” och ”Lägenhet” i Thailand för att du skall få en viss inblick i den thailändska fastighetsjuridiken. Den är i realiteten ganska tydlig skriven men ofta finns andra föreställningar om vad som är rätt och fel.
ERA följer lagen
För din trygghet som spekulant är det viktigt att vara medveten om att ERA Oakfield Thailand alltid följer aktuell lagstiftning. Detta kan tyckas självklart men många inhemska och utländska aktörer istället utgår ifrån egna antaganden, lokal praxis eller struntar helt enkelt i gällande lagar. Detta kommer du att märka om du har kontakt med andra mäklare, projektörer, jurister, svartmäklare etc.
Mark
Att arrendera är tillåtet
Utländska privatpersoner och företag får inte äga mark i Thailand annat än med ett begränsat antal undantag. Däremot kan du som utlänning arrendera mark. Arrendet registreras hos myndigheternas ”Land Office” och löper i perioder om maximalt 30 år.
Extra trygghet med arrendekontrakt
ERA upprättar ytterligare ett avtal förutom det som registreras på ”Land Office”. Det ger dig som arrendator ytterligare förstärkt och utvidgat skydd. Bland annat får du under löptiden rätt att sälja, ge bort din arrenderätt, arrendeavgiften är indexreglerad m.m. Alla försäljningar av arrendeavtal där ERA Oakfield Thailand är ansvarig mäklare innehåller denna tryggghet.
Arrendejämförelse mellan Sverige och Thailand
| Sverige | Thailand |
|---|---|
| Arrendeavtal registreras vid Tingsrätten | Arrendet registreras hos Land Office vilket är |
| och inte hos Inskrivnings Myndigheten. | motsvarigheten till Inskrivningsmyndigheten |
| i Sverige. | |
| . | . |
| Arrendeavtal löper vanligtvis på 5 år med | ERA arrendeavtal löper på 30 år med avtalad |
| rätt till förlängning. | rätt till förlängning. |
| . | . |
| Du kan inte sälja eller överlåta arrende- | Du har rätt att sälja och överlåta ERA |
| avtalet utan markägarens godkännande. | arrendeavtal som du själv önskar utan |
| Hembud gäller generellt. | markägarens tillstånd. |
| . | . |
| Du kan inte ta bort träd, bygga nytt eller | Du får ta bort träd, bygga till m.m. under |
| liknande utan markägarens tillstånd. | förutsättning att du erhållit bygglov. |
| . | . |
| När arrendeavtalet är rätt skrivet har du | ERA arrendeavtal är skrivna så att du får |
| besittningsskydd enligt svensk lag. Ingen | får besittningsskydd enligt thailändsk lag. |
| kan köra bort dig så länge du följer avtalet. | Ingen kan köra bort dig så länge du följer avtalet. |
Att bilda bolag är olagligt
En vanlig konstruktion för att komma runt gälland lagstiftning är att bilda ett bolag. Upplägget går på att du med thailändska bulvaner bildar ett bolag som i sin tur köper aktuell mark eller fastighet.
Förfarandet är dock olagligt om bolaget i sig inte är rörelsedrivande. Förfarandet rekommenderas av många aktörer involverade i fastighetsmarknaden i Thailand och vi avråder bestämt från upplägg av denna typ.
Olika sorters mark
Till skillnad från Sverige är långt ifrån all mark i Thailand exakt uppmätt med fastställda ägar-förhållanden. Bangkok samt delar av andra stads- och semesterområden har lagfarter som liknar de svenska.
Kvaliteten på uppgifterna varierar följaktligen och det är en orsak till att alla tomter delas in i olika klasser. Många thailändare och utlänningar tror felaktigt att de har värdefull mark så försiktighet är på sin plats.
Hus
Du får äga hus
Det är tillåtet för utlänningar att äga hus. Detta gör det alltså fullt möjligt och helt lagligt för en utlänning att äga ett hus och samtidigt arrendera marken. Gäller oftast nyproduktion.
Lägenhet
Du kan äga din lägenhet
Lägenheter i Thailand är ungefär som ägarlägenheter i Sverige vilket innebär att du äger din lägenhet fullt ut. En av de stora fördelarna med detta är att det inte finns någon bostadsrättsförening vars ekonomi kan påverka ditt boende.
Maximalt utländskt ägande
En aspekt att vara medveten om är "bostadsrättsföreningens" ägarfördelning. I de flesta lägenhetsbyggnaderna och delarna av landet får max 49% av lägenhetsytan ägas av utlänningar.
** Dokument från banker och juridiska personer**
En del i processen vid ett lägenhetsköp rör överföringen av köpeskillingen. Hela beloppet måste komma från en utländsk källa och detta måste styrkas vid registreringen av äganderättshandlingarna.
Det krävs också dokumentation från byggnadens juridiska person som bl.a. intygar ägarfördelning, skuldsättning etc.
Processen med insamling av dokumentation samt registrering och nödvändiga kontroller utförs av oss. Detta också om du befinner dig i Sverige under tiden
Kontrollera vad du köper
Det händer att säljare av lägenheter döljer det faktum att ”lägenheten” inte är klassad som lägenhet alternativt säljer en arrenderätt. Kontrollera vad det är du betalar för. Alla lägenheter förmedlade av ERA Oakfield Thailand säljs med ägarhandlingar.
Detta är endast en översikt
Observera att informationen i denna sammanställning är att betrakta som en generell översikt av aktuellt regelverk. Den är inte avsedd att ge juridiska råd eller ersätta sådana råd som ges av ERA Oakfield Thailand eller motsvarande juridiska expertis.
